地产业以价换量边际效用递减 龙头抢跑集中度再提升
来源:光大证券 2019-10-26 07:40:40

低基数下9月销售增速回落,以价换量边际效用递减

9月进入数据低基数区间,但全国商品房销售面积单月同比回落1.7pc至2.9%,前期拉动增长的主力中部、西部地区分别回落4.1pc、1.8pc。Q2以来一线楼市持续降温,9月旺季成交面积同比-22%,预期管理成效明显。我们认为需求端压力正在显现,在当前调控框架下,基本面底部仍有待确认。

行业外部融资收紧,房企内生性现金流依赖度提升,快速回笼资金成为当前最优先选择。CRIC数据显示,1-9月TOP40房企销售金额约6.1万亿,同比增长14%,同期全国商品房销售额增速为7%,行业集中度继续提升。

出于全年银行信贷资源优化配置的导向,我们预计Q4按揭投放难以维持当前增速,开发商以价换量策略的边际作用或有所减弱,后续行业整体销售回款较难保持当前水平,结构分化将更加明显。除价格因素外,品牌口碑、产品能力亦将成为影响去化的重要因素。

土地市场略有回温,百城溢价率下降至6.6%

1-9月全国土地购置面积、土地成交价款同比降幅分别收窄5.4pc、3.9pc,经历了7-8月份信托窗口指导和前融管控后,9月开发商拿地情绪略有恢复。9月百城土地成交溢价率下降至6.6%。表明了二、三季度一系列融资收紧措施成效明显,我们认为后续政策面和土地市场将保持相对平稳。

竣工底部复苏趋势逐步确认,开工投资韧性较强

9月住宅竣工同比增速年内首次回正至1.1%,全年累计降幅连续三个月收窄,行业竣工底部复苏趋势逐步确认。维持2019年开始进入竣工复苏小周期的判断。同时也提示,行业流动性收紧,中小房企后续施工资金铺排和投放受限,或影响短期内行业竣工增速回升斜率。

1-9月全国房屋新开工面积、施工面积、房地产投资同比增速分比为8.6%、8.7%、10.5%,其中新开工、施工增速分别小幅回落0.3pc、0.1pc,房地产投资增速环比持平,行业供给侧继续保持较强韧性。当前土地购置费增速尚未反映2018Q4至今相对较弱的土地成交,后续或存一定降速压力。

行业整体资金面短期无虞,后续边际压力将逐渐显现

得益于近期相对较好的按揭投放及销售表现,9月房企到位资金同比增速回升6.7pc至10.8%,结合上半年相对积极的债券融资,我们认为短期内行业整体流动性压力可控。但需要注意的是,我们认为后续按揭投放以及销售回款均难以保持目前增速,随时间推移资金面边际压力将逐渐显现。

投资建议:持续关注信用优质,品牌和产品有优势房企

当前房企以价换量抢收需求,楼市和地市均出现价格回落,行业整体平稳;短期按揭投放需求较强,全年额度受限或导致四季度回款放缓,行业资金面压力集中体现在供给侧;建议持续关注现金流边际安全,信用优质,品牌和产品有优势的房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行,建议关注在存量经营优势标的,如陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。

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责任编辑: 安智慧 IF108

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